时间真快，记得在2021年，我写了一篇公众号文章，叫《深圳房市，下跌板上钉钉》，随后就真的下跌了，并且是暴跌，且跌时之长史上罕见。
一转眼就5年过去了，如今，深圳的房市跌幅最大的达到80%，而跌幅达到50%、60%的楼盘则比比皆是，多如天上的繁星。
时至今日，面对着惨不忍睹的房市，我已不再看空，自从进入了2026年1月份，我认为深圳房市底部已现，且接下来将由跌转涨，再次开启房市的长牛之旅。
可能我这个观点在很多人看来会认为不切实际，乐观过头，毕竟，目前市场的声音还是看跌者居多，大家仍然悲观一片，都认为还没到底，房价还得跌。
但作为资深业内人士，我对房市的观察及研究会更细致，更敏感，因此，我的观点及预判往往会超前，跌也超前，涨也超前。
一，市场底宣告到来
上述数据一目了然，2021年房价处在高位，成交量虽然远不及2020年，但下跌才刚刚开始，因此，成交量并未触底。
随着2022年的到来，深圳房市的成交量进一步递减，但经过这几年的复盘，现在回头看，2022年就是深圳房市成交量的底部。
根据量价关系及全球主要国家的房价运行规律，凡是在房价大跌期间，几乎所有国家都是成交量率先触底，而房价还要下跌1—3年才会真正见底，当年的美国是，日本也是。
显然，国内的房市也出现了早期发达国家房价下跌的特征，那就是国内房市的成交量纷纷在2022年或2023年触底，但房价仍然惯性下跌了2—3年，这也充分符合房市在下跌时期的恐慌式放大、透支房价跌幅的规律。
时间来到2026年初，深圳的房价率先企稳，核心区域的南山、宝中、福田处在底部区域坚硬如铁，且业主返价现象普遍，阿宽意识到，这是深圳房市在跌了5年之久的第一次大范围触底。
再根据职业的敏感性及发达国家早期在房价下降周期的共同特征——量先行，价滞后，阿宽分析，深圳房市的市场底已经宣告到来，并根据此信号预判深圳的房市将重启上涨之路。
福田学位房最近涨幅可观
二，金融底越来越近
上述数据显示，本轮金融政策最紧的是2018年，这一年的房贷基准利率名义上是4.9%，但银行普遍上浮10%—15%，使这一年的实际房贷利率达到5.4%或以上。
随着2019年上半年房市持续低迷，金融政策开始大幅放松，银行大比例降息，宣布着新一轮的长降息周期到来。
至今，这一轮降息周期已长达7年，从最高的实际房贷利率约5.4%下降到3.05%，降息幅度累计已达到约40%。
进入到2025年，降息空间不断收窄，且在美国多次大幅降息的背景下，金融政策依然云淡风轻，没有选择继续下降，而是在3.05%的利率保持相对稳定。
此举说明我国的降息空间已经不大，大概率再降10至30个基点，这一轮的长降息周期就会达到极限，这就是金融底。
当降息不再有大幅降息的想象空间时，市场会产生什么呢？
答案是会有相当一部分的投资者不再等待更便宜的银行利率，不会再像之前那样担心自己的房贷利率太高而选择边等边看，毕竟，谁都不想做冤大头。
现在不同了，一是房市的底部已现，二是银行利率处在底部区域相对稳定，没有大幅降息的想象空间时，就会有许多观望的投资者见好就收，果断进入房市抄底。
宝安碧海片区正在上涨
三，政策底肉眼可见
上述内容显示，深圳的房市利好自从2022年开始挤牙膏式出台，至今陆陆续续已出台大大小小的房市政策达18次之多。
龙华的楼王正带头上攻
那么，接下来，深圳还有哪些房市政策可以出台呢？
经过梳理，目前剩下的楼市政策已经所剩无几，潜在的利好主要还有以下6点：
1.进一步放开限购，比如取消一年社保限制即可买福田、南山、宝中，而罗湖、龙华、龙岗等区域则不限户口、不限套数、不限贷款、只要征信报告正常即可随意购买，做到真正的不限购。
2.豪宅税满两年免征改为满一年或直接归0，让市场的归市场，凯撒的归凯撒。
3.进一步降低交易税费，针对个人及家庭持有多套房产，一律免个税，只收一个点契税。
4.推出旧房换新房奖励5万、10万、20万现金或减免个税政策。
5.针对新房给投资者赠送10万、20万、30万购房券，直接冲抵开发商的购房款，进一步给投资者减轻购房压力。
6.买房送户口。
目测，深圳所有的房市政策，最后的底牌也就是剩下上述六点了，但估计前两条在不久后推出的可能性较大，后四条推出的可能性较小，除非房市交易量再次跌破2022年的冰点，但之前悲观、冷淡的市场已经一去不返，后四点也就不太可能了。
因此，深圳房市的政策接下来也没有太多好期待的，意思就是该出的都出了，接下来再出也就是剩下前面的两张底牌，当然，豪宅税进一步减免这张底牌的力度较大，一旦推出，必然刺激房价迅速上涨。
阿宽的意见是，投资者不能等待豪宅税进一步减免的政策推出再去买房，很简单，这个政策一旦推出，房价势必会在一夜之间暴涨10%以上，如此，房价就高了。
其实买房跟炒股是一样的，都要在价格跌得差不多时提前布局，进行潜伏，而不是等价格涨高后再去追涨。
前海强势回升或在眼前
四，目前的行情如何
进入到2023年，阿宽就主动中止了房产业务，以炒股为主，这一中止就是3年，但进入到2025年底，阿宽感觉市场有点异常，一是在楼市传统的淡季不淡，成交比较活跃，二是南山、福田、宝中等核心区的笋盘越来越少，业主普遍惜售，议价空间大幅收窄。
打个比方，2025年上半年，某小区一套最低挂牌价600万的房子可以砍到500万甚至480万成交，而现在，该小区同样是一套最低挂牌价600万的房子，封顶只能砍价到560万，甚至是580万，目前业主的心态是你爱买不买。
凡此种种，从国际到国内；从房价下跌周期之长到房价跌幅之深；从房市利好政策空间到金融利好政策空间；从市场的成交量率先在2022年触底观察；从部分区域已经上涨或正在上涨来看。这种大范围的走好还是房价下降周期5年以来的第一次，这是非常积极的信号，也是捕捉房市见大底将要回升的最大信号。
因此阿宽大胆预判，当前深圳的房市已经确认见底了，至于见底后会不会上涨，阿宽认为，在房价跌了5年之久，接下来的上涨无需怀疑，而是板上钉钉的事。
当然，目前的环境不太可能会暴涨，但从目前的底部计，平均一年上涨8%—12%之间是大概率的事件，也是上面能接受的，这也是促内需、稳经济大盘的头部工具。
市场苦跌久矣，人心思涨，当前，深圳、上海、北京的房市正在从底部慢慢往上回升中，预计不久的将来，杭州、南京、成都、武汉、福州等更多的大城市会步一线城市的后尘，跟着前面大哥的脚步，浩浩荡荡、纷纷揭竿而起……
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