时间真快,记得在2021年,我写了一篇公众号文章,叫《深圳房市,下跌板上钉钉》,随后就真的下跌了,并且是暴跌,且跌时之长史上罕见。
一转眼就5年过去了,如今,深圳的房市跌幅最大的达到80%,而跌幅达到50%、60%的楼盘则比比皆是,多如天上的繁星。
时至今日,面对着惨不忍睹的房市,我已不再看空,自从进入了2026年1月份,我认为深圳房市底部已现,且接下来将由跌转涨,再次开启房市的长牛之旅。
可能我这个观点在很多人看来会认为不切实际,乐观过头,毕竟,目前市场的声音还是看跌者居多,大家仍然悲观一片,都认为还没到底,房价还得跌。
但作为资深业内人士,我对房市的观察及研究会更细致,更敏感,因此,我的观点及预判往往会超前,跌也超前,涨也超前。

一,市场底宣告到来

上述数据一目了然,2021年房价处在高位,成交量虽然远不及2020年,但下跌才刚刚开始,因此,成交量并未触底。
随着2022年的到来,深圳房市的成交量进一步递减,但经过这几年的复盘,现在回头看,2022年就是深圳房市成交量的底部。
根据量价关系及全球主要国家的房价运行规律,凡是在房价大跌期间,几乎所有国家都是成交量率先触底,而房价还要下跌1—3年才会真正见底,当年的美国是,日本也是。
显然,国内的房市也出现了早期发达国家房价下跌的特征,那就是国内房市的成交量纷纷在2022年或2023年触底,但房价仍然惯性下跌了2—3年,这也充分符合房市在下跌时期的恐慌式放大、透支房价跌幅的规律。
时间来到2026年初,深圳的房价率先企稳,核心区域的南山、宝中、福田处在底部区域坚硬如铁,且业主返价现象普遍,阿宽意识到,这是深圳房市在跌了5年之久的第一次大范围触底。
再根据职业的敏感性及发达国家早期在房价下降周期的共同特征——量先行,价滞后,阿宽分析,深圳房市的市场底已经宣告到来,并根据此信号预判深圳的房市将重启上涨之路。

福田学位房最近涨幅可观
二,金融底越来越近

上述数据显示,本轮金融政策最紧的是2018年,这一年的房贷基准利率名义上是4.9%,但银行普遍上浮10%—15%,使这一年的实际房贷利率达到5.4%或以上。
随着2019年上半年房市持续低迷,金融政策开始大幅放松,银行大比例降息,宣布着新一轮的长降息周期到来。
至今,这一轮降息周期已长达7年,从最高的实际房贷利率约5.4%下降到3.05%,降息幅度累计已达到约40%。
进入到2025年,降息空间不断收窄,且在美国多次大幅降息的背景下,金融政策依然云淡风轻,没有选择继续下降,而是在3.05%的利率保持相对稳定。
此举说明我国的降息空间已经不大,大概率再降10至30个基点,这一轮的长降息周期就会达到极限,这就是金融底。
当降息不再有大幅降息的想象空间时,市场会产生什么呢?
答案是会有相当一部分的投资者不再等待更便宜的银行利率,不会再像之前那样担心自己的房贷利率太高而选择边等边看,毕竟,谁都不想做冤大头。
现在不同了,一是房市的底部已现,二是银行利率处在底部区域相对稳定,没有大幅降息的想象空间时,就会有许多观望的投资者见好就收,果断进入房市抄底。

宝安碧海片区正在上涨
三,政策底肉眼可见

上述内容显示,深圳的房市利好自从2022年开始挤牙膏式出台,至今陆陆续续已出台大大小小的房市政策达18次之多。

龙华的楼王正带头上攻
那么,接下来,深圳还有哪些房市政策可以出台呢?
经过梳理,目前剩下的楼市政策已经所剩无几,潜在的利好主要还有以下6点:
1.进一步放开限购,比如取消一年社保限制即可买福田、南山、宝中,而罗湖、龙华、龙岗等区域则不限户口、不限套数、不限贷款、只要征信报告正常即可随意购买,做到真正的不限购。
2.豪宅税满两年免征改为满一年或直接归0,让市场的归市场,凯撒的归凯撒。
3.进一步降低交易税费,针对个人及家庭持有多套房产,一律免个税,只收一个点契税。
4.推出旧房换新房奖励5万、10万、20万现金或减免个税政策。
5.针对新房给投资者赠送10万、20万、30万购房券,直接冲抵开发商的购房款,进一步给投资者减轻购房压力。
6.买房送户口。
目测,深圳所有的房市政策,最后的底牌也就是剩下上述六点了,但估计前两条在不久后推出的可能性较大,后四条推出的可能性较小,除非房市交易量再次跌破2022年的冰点,但之前悲观、冷淡的市场已经一去不返,后四点也就不太可能了。
因此,深圳房市的政策接下来也没有太多好期待的,意思就是该出的都出了,接下来再出也就是剩下前面的两张底牌,当然,豪宅税进一步减免这张底牌的力度较大,一旦推出,必然刺激房价迅速上涨。
阿宽的意见是,投资者不能等待豪宅税进一步减免的政策推出再去买房,很简单,这个政策一旦推出,房价势必会在一夜之间暴涨10%以上,如此,房价就高了。
其实买房跟炒股是一样的,都要在价格跌得差不多时提前布局,进行潜伏,而不是等价格涨高后再去追涨。

前海强势回升或在眼前
四,目前的行情如何
进入到2023年,阿宽就主动中止了房产业务,以炒股为主,这一中止就是3年,但进入到2025年底,阿宽感觉市场有点异常,一是在楼市传统的淡季不淡,成交比较活跃,二是南山、福田、宝中等核心区的笋盘越来越少,业主普遍惜售,议价空间大幅收窄。
打个比方,2025年上半年,某小区一套最低挂牌价600万的房子可以砍到500万甚至480万成交,而现在,该小区同样是一套最低挂牌价600万的房子,封顶只能砍价到560万,甚至是580万,目前业主的心态是你爱买不买。
凡此种种,从国际到国内;从房价下跌周期之长到房价跌幅之深;从房市利好政策空间到金融利好政策空间;从市场的成交量率先在2022年触底观察;从部分区域已经上涨或正在上涨来看。这种大范围的走好还是房价下降周期5年以来的第一次,这是非常积极的信号,也是捕捉房市见大底将要回升的最大信号。
因此阿宽大胆预判,当前深圳的房市已经确认见底了,至于见底后会不会上涨,阿宽认为,在房价跌了5年之久,接下来的上涨无需怀疑,而是板上钉钉的事。
当然,目前的环境不太可能会暴涨,但从目前的底部计,平均一年上涨8%—12%之间是大概率的事件,也是上面能接受的,这也是促内需、稳经济大盘的头部工具。
市场苦跌久矣,人心思涨,当前,深圳、上海、北京的房市正在从底部慢慢往上回升中,预计不久的将来,杭州、南京、成都、武汉、福州等更多的大城市会步一线城市的后尘,跟着前面大哥的脚步,浩浩荡荡、纷纷揭竿而起……

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