文｜酒管财经
随着2025年报季到来，各大酒管集团将相继公布2025年全年业绩。
透过各大酒管集团的业绩数据，我们可以实时感知国内酒店市场的显著变化。
为此，《酒管财经》正式推出“ 2025年报精读”系列，聚焦各大酒管集团的业绩表现背后的战略转型与突破，以此探寻酒店行业在复杂市场环境下的结构性机会。
近日，太古地产、九龙仓置业、越秀房产基金三家地产系酒店玩家相继交出2025年答卷。
不同于往年财报中酒店业务“一笔带过”的尴尬，今年三家房企都主动提及酒店板块表现——有人逆势盈利，有人艰难回暖，有人靠精细化运营稳住基本盘。
STR数据显示，2025年中国内地酒店市场RevPAR 指数同比下滑3%，高端酒店更是陷入“供需失衡+以价换量”的双重困境，而地产系酒店作为行业特殊符号，既承载着地产主业的配套使命，又要在独立运营中寻找盈利突破口。
当大型房企纷纷在财报中主动“晾晒”酒店业务的家底，我们看到的不仅是三家房企的经营取舍，更是整个地产酒店行业的缩影：
告别野蛮生长，褪去泡沫光环，地产酒店正站在阵痛与转型的十字路口。
几家欢喜几家愁
2025年，地产行业仍在深度调整期，太古地产、九龙仓置业、越秀房产基金的整体业绩呈现分化态势，但酒店业务却不约而同地成为财报中的亮点。
不是因为盈利有多亮眼，而是在地产主业承压的背景下，酒店板块的抗周期能力愈发凸显。
作为高端地产与酒店运营的标杆，太古旗下的酒店业务一直是其核心盈利板块之一，拥有北京瑜舍、上海镛舍、广州太古汇酒店群等多个标杆项目。
图源：太古地产财报
据其财报显示，2025年太古地产160.41亿港元营收中，酒店板块收入9.17亿港元，同比增长3.3%。
值得注意的是，太古在2025年完成多项核心资产出售，释放大量资本用于高回报项目投资，其中就包括酒店板块的布局优化，计划2027—2029年陆续在深圳、西安、东京等城市开设新酒店，进一步拓展高端酒店市场。
另外，2025年太古酒店还推出了全球品牌“居舍”，将旗下居舍系列酒店项目正式整合为统一品牌。截至目前，太古酒店旗下共拥有居舍和东隅两个酒店品牌。
九龙仓置业的酒店业务表现也尤为亮眼，据其财报显示，2025年度其酒店板块收入增加6%至港币16.31亿元，营业盈利更是大增54%至港币1.52亿元。
尽管酒店业务收入上升6%，但内地酒店市场仍表现偏软，长沙柏悦酒店和玛珂酒店的亏损收窄，营业盈利仍仅达到收支平衡。
与太古不同，九龙仓并未计划出售酒店资产，反而在业绩公告中表示将通过战略性资产提升维持竞争地位。
这种“硬扛”背后，是不少地产系酒店的尴尬：一方面，高端客群需求收缩，品牌溢价难以为继；另一方面，重资产投入巨大，回收期长，现金流压力持续增大。
截至2025年底，九龙仓自有酒店品牌（马哥孛罗、尼依格罗、玛珂）国内开业在营酒店仅有9家。
与太古与九龙仓侧重传统高端酒店不同，越秀房产基金的酒店业务凭借“酒店公寓+轻资产运营”的模式，实现了逆势增长。
2025年财报显示，其全年营收18.56亿元，酒店公寓业态贡献持续提升，成为核心增长板块之一。
图源：越秀房产基金财报
具体来看，越秀房产基金旗下的广州四季酒店完成首批客房翻新，落地近零污染精装修技术，平均房价同比提升5.8%达2260元/间/晚，RevPAR同比增长0.9%，在奢华酒店竞争群组中保持领先地位。
图源：越秀房产基金财报
此外，广州IFC雅诗阁服务公寓深耕外籍客群，优化长短租比例与服务体验，全年平均入住率91.5%，同比提升1个百分点，平均房价与RevPAR分别同比提升1.6%与2.7%，经营收入自2016年起连续十年稳居雅诗阁集团中国区第一。
三家房企的酒店业务，看似路径不同，却有着共同的底层逻辑：
那就是不再将酒店视为地产主业的配套附属，而是作为独立的盈利板块进行精细化运营。
地产酒店的转型阵痛
随着地产行业进入深度调整期，高周转、高杠杆模式彻底退场，酒店业务不再是地产开发的附属品，而是成为房企们盘活存量资产、稳定现金流、实现多元化发展的重要支柱。
这种角色转变，必然伴随着阵痛与挣扎。
第一个困局，是供需失衡凸显。
近几年，随着勾地配套酒店模式成为主流，高端酒店的供给出现了严重过剩。旧时王谢堂前燕，飞入寻常百姓家，像希尔顿、万豪这样的奢华品牌已经随处可见。
粥少僧多、供需失衡的局面，使得地产酒店的日子并不好过。
图源：str
即便是太古、九龙仓这样的大型房企，其旗下酒店也无法避免价格战的冲击。
就比如九龙仓置业，其在业绩公告中指出，尽管酒店业务收入上升6%，但内地酒店市场仍表现偏软，长沙柏悦酒店和玛珂酒店的亏损收窄，营业盈利仍仅达到收支平衡。
随着地产市场从快速增长阶段转向成熟、饱和阶段，高端酒店市场的增长模式，由过去的新增开发转向对现有资产的重新定位和优化。
这种转变意味着，酒店资产易主频率加快，投资者和开发商寻求通过收购、重塑和再定位现有酒店来寻找增长点。
据不完全统计，富力68家酒店资产包中，有17家酒店处于流拍阶段，44家尚未挂拍，7家已经通过司法拍卖或转让完成处置，基本都低于评估价，最多甚至打到六折以内。
第二个困局，是运营能力薄弱。
当前，伴随国内经济发展步入缓行周期，酒店投资市场格局发生重大变化，增量资产投资转为存量资产运营。
地产酒店也需要回归酒店作为经营性资产的投资逻辑，寻找新的支点，来实现资产价值最大化。
即便是太古、九龙仓这样的巨头，其酒店业务也面临着运营能力的考验。
太古酒店依赖商业协同效应，九龙仓酒店依赖核心区域客流，一旦这些外部支撑减弱，运营短板便会暴露。
而越秀恰恰印证了运营能力的重要性。
其核心酒店项目通过客房翻新、餐饮IP打造、客群精细化运营，实现了房价和入住率的双重提升；
服务式公寓则通过优化长短租比例、提升外籍客群服务体验，实现了持续盈利。
这说明，地产酒店要实现突围，必须摆脱地产思维的束缚，建立酒店运营思维，将运营放在核心位置，通过精细化运营提升盈利能力。
第三个困局，就是资产过重。
地产酒店的核心痛点，始终是重资产。酒店项目投资大、回收周期长，动辄数十亿的投入，加上后续的运营成本、人力成本，对地产企业的资金实力提出了极高要求。
2025年，地产行业融资环境依然紧张，三大巨头的酒店业务，都面临着去杠杆与保盈利的两难抉择。
从财报数据来看，九龙仓置业2025年债务净额减少22亿港元至320亿港元，债务水平降至上市以来最低，酒店业务虽实现盈利，但盈利规模有限，难以成为公司的核心盈利引擎。
越秀房产基金虽然通过精细化运营，实现了酒店业务的稳步盈利，但也未进行规模扩张。
尽管面临诸多阵痛，但2025年三大房企的酒店业务表现，还是让行业看到了地产酒店转型的希望。
地产酒店下半场，如何拥抱市场？
仅靠“地产+酒店”的协同效应、并不能成为地产酒店实现长远增长的根基，地产酒店想要“稳增长”，还需要更为长远的运营策略。
当酒店由附属品变为投资品，地产酒店又来到了新的十字路口，如何盘活资产、提升经营、实现资产价值最大化，成为当前所有地产酒店亟需思考的问题。
高端存量酒店物业也在持续释出。作为曾经地产皇冠上最耀眼的明珠，高端酒店正成批地出现在拍卖平台上。
房地产多元化发展必然会让一些优质物业成为酒店物业，也会让一些过去存在经营问题的酒店物业迎来新生，这对地产酒店也是一个非常好的机会。
近年来，地产酒店通过多种方式寻求新的业绩突破口，向着多元化、精细化、专业化的方向发展。
而越秀正是抓住了短租公寓这一细分赛道的机遇。
越秀旗下的广州IFC雅诗阁服务公寓，深耕外籍客群，优化长短租比例，全年平均入住率达到91.5%，连续十年稳居雅诗阁集团中国区第一。
值得一提的是，随着商业不动产REITs市场的不断完善，酒店资产的证券化程度将不断提升，REITs将成为酒店资产退出的核心通道，帮助房企盘活存量资产、减轻现金流压力。
近日，海珠城发宣布广州朗豪酒店REITs正式启动，标志着广州首单以五星级酒店为底层资产的公募REITs正式进入实质推进阶段。
从太古的高端布局、九龙仓的资产优化，到越秀的差异化突围，我们可以看到，地产酒店的破局，从来不是一蹴而就的，而是需要摆脱地产思维的束缚，聚焦核心能力的提升，在精细化运营、差异化竞争、轻资产转型中，寻找适合自己的发展路径。
2026年，行业洗牌仍将继续，地产酒店的转型步伐也将加快。
期待更多地产酒店能够看清行业趋势，找准自身定位，走出属于自己的突围之路。
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